Planujesz zakup wymarzonego domu lub mieszkania i chcesz uniknąć ukrytych zagrożeń? Transakcja ta wiąże się z szeregiem formalności oraz wymaga dokładnego prześwietlenia stanu prawnego nieruchomości.
Stan prawny – jak sprawdzić Księgę wieczystą?
Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce posiada założoną Księgę wieczystą. Księgi wieczyste są jawne i pokazują dokładny stan prawny nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy:
- Dział I zawiera oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
- Dział II zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
- Dział III zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń,
- Dział IV zawiera wpisy dotyczące hipotek.
Decydując się na zakup, warto w pierwszej kolejności zweryfikować, czy osoba sprzedająca jest jedynym właścicielem. W przypadku bowiem, gdy nieruchomość posiada kilku współwłaścicieli, każdy z nich musi być stroną umowy sprzedaży. Jeden współwłaściciel nie może rozporządzać udziałami przysługującymi innym.
Zdarza się również, że nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dokonanie czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka. Należy więc zadbać o to, żeby małżonek zawierający umowę przedłożył zgodę współmałżonka sporządzoną w formie aktu notarialnego (jeśli umowy nie zawierają oboje osobiście).
Księgi wieczyste można przeglądać pod tym adresem.
Zwróć uwagę na Dział III i Dział IV
W dziale III Księgi wieczystej mogą być wpisane między innymi:
- Służebność mieszkania lub prawo dożywocia – służebność ta obciąża nieruchomość, więc trwa nadal w przypadku zmiany właściciela (kupujesz nieruchomość wraz z lokatorem).
- Roszczenia z umowy przedwstępnej – jeśli sprzedający zawarł uprzednio taką umowę z innym nabywcą (istnieje ryzyko dochodzenia przed sądem unieważnienia umowy).
- Ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości – nieruchomość może być przedmiotem zajęcia komorniczego.
- Zakaz zbywania nieruchomości – orzeczony przez sąd jako zabezpieczenie w trwającym postępowaniu.
- Służebności gruntowe – np. służebność przejazdu czy przechodu, które uprawniają inną osobę do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie.
W przypadku, gdy w dziale III Księgi wieczystej znajdują się jakiekolwiek wpisy, przed wpłaceniem jakichkolwiek środków warto skonsultować się z prawnikiem w celu oceny możliwości ich wykreślenia.
W dziale IV Księgi wieczystej wpisane są hipoteki. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, z mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Nabycie nieruchomości obciążonej hipotecznie oznacza, że wierzyciel (np. bank) może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości pomimo zmiany właściciela.
Warto więc zadbać, aby sprzedający przedstawił dokument zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. promesę lub kwit mazalny). W przypadku banków zgoda taka jest wydawana na piśmie przez umocowanych pracowników (konieczne jest dołączenie pełnomocnictw). W przypadku innych podmiotów zgoda taka wymaga podpisów notarialnie poświadczonych.
Umowa przedwstępna – dlaczego forma ma znaczenie?
Niejednokrotnie przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, strony decydują się na umowę przedwstępną. Zobowiązuje ona obie strony do sfinalizowania transakcji w przyszłości.
Warto zadbać o to, aby już umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Daje to znaczną przewagę – umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli sprzedający zacznie się uchylać od jej podpisania. W przypadku zwykłej formy pisemnej, pozostaje nam jedynie żądanie naprawienia szkody (tzw. ujemny interes umowny).
Zaliczka czy zadatek?
W umowach przedwstępnych często pojawiają się postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki. Co jest korzystniejsze?
- Zadatek: ma ten skutek, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli to kupujący zrezygnuje, sprzedający ma prawo zadatek zachować. Zadatek skutecznie zabezpiecza więc obie strony przed „rozmyśleniem się”.
- Zaliczka: ma znacznie prostszą konstrukcję. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka po prostu podlega zwrotowi (bez podwójnej wysokości).
Jeśli umowa zostanie sfinalizowana, zarówno zaliczka, jak i zadatek ulegają zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
Planujesz zakup nieruchomości i potrzebujesz wsparcia w analizie Księgi Wieczystej oraz projektów umów? Skontaktuj się z naszą Kancelarią – pomożemy Ci przejść przez proces zakupu bezpiecznie.
