Zakup nieruchomości – na co uważać?

AdC3jGsoTr — Sun, 27 Sep 2026 10:47:48 +0000

Planujesz zakup wymarzonego domu lub mieszkania i chcesz uniknąć ukrytych zagrożeń? Transakcja ta wiąże się z szeregiem formalności oraz wymaga dokładnego prześwietlenia stanu prawnego nieruchomości.

Stan prawny – jak sprawdzić Księgę wieczystą?

Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce posiada założoną Księgę wieczystą. Księgi wieczyste są jawne i pokazują dokładny stan prawny nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy:

Dział I zawiera oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
Dział II zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
Dział III zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń,
Dział IV zawiera wpisy dotyczące hipotek.

Decydując się na zakup, warto w pierwszej kolejności zweryfikować, czy osoba sprzedająca jest jedynym właścicielem. W przypadku bowiem, gdy nieruchomość posiada kilku współwłaścicieli, każdy z nich musi być stroną umowy sprzedaży. Jeden współwłaściciel nie może rozporządzać udziałami przysługującymi innym.

Zdarza się również, że nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dokonanie czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka. Należy więc zadbać o to, żeby małżonek zawierający umowę przedłożył zgodę współmałżonka sporządzoną w formie aktu notarialnego (jeśli umowy nie zawierają oboje osobiście).

Księgi wieczyste można przeglądać pod tym adresem.

Zwróć uwagę na Dział III i Dział IV

W dziale III Księgi wieczystej mogą być wpisane między innymi:

Służebność mieszkania lub prawo dożywocia – służebność ta obciąża nieruchomość, więc trwa nadal w przypadku zmiany właściciela (kupujesz nieruchomość wraz z lokatorem).
Roszczenia z umowy przedwstępnej – jeśli sprzedający zawarł uprzednio taką umowę z innym nabywcą (istnieje ryzyko dochodzenia przed sądem unieważnienia umowy).
Ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości – nieruchomość może być przedmiotem zajęcia komorniczego.
Zakaz zbywania nieruchomości – orzeczony przez sąd jako zabezpieczenie w trwającym postępowaniu.
Służebności gruntowe – np. służebność przejazdu czy przechodu, które uprawniają inną osobę do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie.

W przypadku, gdy w dziale III Księgi wieczystej znajdują się jakiekolwiek wpisy, przed wpłaceniem jakichkolwiek środków warto skonsultować się z prawnikiem w celu oceny możliwości ich wykreślenia.

W dziale IV Księgi wieczystej wpisane są hipoteki. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, z mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Nabycie nieruchomości obciążonej hipotecznie oznacza, że wierzyciel (np. bank) może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości pomimo zmiany właściciela.

Warto więc zadbać, aby sprzedający przedstawił dokument zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. promesę lub kwit mazalny). W przypadku banków zgoda taka jest wydawana na piśmie przez umocowanych pracowników (konieczne jest dołączenie pełnomocnictw). W przypadku innych podmiotów zgoda taka wymaga podpisów notarialnie poświadczonych.

Umowa przedwstępna – dlaczego forma ma znaczenie?

Niejednokrotnie przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, strony decydują się na umowę przedwstępną. Zobowiązuje ona obie strony do sfinalizowania transakcji w przyszłości.

Warto zadbać o to, aby już umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Daje to znaczną przewagę – umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli sprzedający zacznie się uchylać od jej podpisania. W przypadku zwykłej formy pisemnej, pozostaje nam jedynie żądanie naprawienia szkody (tzw. ujemny interes umowny).

Zaliczka czy zadatek?

W umowach przedwstępnych często pojawiają się postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki. Co jest korzystniejsze?

Zadatek: ma ten skutek, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli to kupujący zrezygnuje, sprzedający ma prawo zadatek zachować. Zadatek skutecznie zabezpiecza więc obie strony przed „rozmyśleniem się”.
Zaliczka: ma znacznie prostszą konstrukcję. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka po prostu podlega zwrotowi (bez podwójnej wysokości).

Jeśli umowa zostanie sfinalizowana, zarówno zaliczka, jak i zadatek ulegają zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Planujesz zakup nieruchomości i potrzebujesz wsparcia w analizie Księgi Wieczystej oraz projektów umów? Skontaktuj się z naszą Kancelarią – pomożemy Ci przejść przez proces zakupu bezpiecznie.

The post Zakup nieruchomości – na co uważać? first appeared on Przemysław Chmielowski Kancelaria Adwokacka.

Zatrzymanie przez policję – jakie masz prawa i ile trwa?

AdC3jGsoTr — Sat, 19 Sep 2026 16:04:17 +0000

Zatrzymanie polega na tymczasowym, krótkotrwałym pozbawieniu wolności przez uprawnione do tego organy państwowe. Ponieważ jest to niezwykle stresująca sytuacja, organy ścigania często próbują wykorzystać ten moment do uzyskania informacji. Dowiedz się, kiedy policja może Cię zatrzymać, ile to trwa i jakie masz prawa.

Kiedy policja może dokonać zatrzymania?

Zgodnie z polskim prawem, zatrzymanie przez policję jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy istnieje uzasadnione przypuszczenie, że dana osoba popełniła przestępstwo, a jednocześnie spełniony jest jeden z poniższych warunków:

zachodzi obawa ucieczki lub ukrycia się tej osoby;
zachodzi obawa zatarcia śladów przestępstwa;
nie można ustalić tożsamości tej osoby;
istnieją przesłanki do przeprowadzenia postępowania w trybie przyspieszonym.

Dodatkowo policja ma prawo zatrzymać osobę, wobec której istnieje uzasadnione przypuszczenie, że popełniła przestępstwo z użyciem przemocy na szkodę osoby wspólnie zamieszkującej i zachodzi obawa ponownego popełnienia takiego czynu.

Prawa osoby zatrzymanej

Prawidłowe postępowanie po zatrzymaniu jest kluczowe dla dalszego losu sprawy. Zatrzymany ma prawo do kontaktu z adwokatem, a organy ścigania mają bezwzględny obowiązek umożliwić mu niezwłoczny kontakt z obrońcą.

W przypadku zatrzymania należy bezwzględnie uważać na to, co mówi się w obecności policjantów. Zdarza się, że zatrzymany ujawnia niekorzystne dla siebie informacje w „luźnej” rozmowie z funkcjonariuszami. Te informacje są następnie wprowadzane do materiału dowodowego poprzez przesłuchanie samych policjantów.
W efekcie, nawet jeśli podejrzany oficjalnie nie składa wyjaśnień, jego wcześniejsze słowa mogą zostać wykorzystane przeciwko niemu. Choć praktyka ta godzi w prawo do obrony, jest niestety powszechnie stosowana.

Najlepsza strategia? Nie mów funkcjonariuszom policji ani prokuratorowi niczego bez obecności swojego adwokata.

Ile trwa zatrzymanie przez policję? (48h + 24h)

Zatrzymanie co do zasady trwa maksymalnie 48 godzin. Po upływie tego czasu zatrzymanego należy natychmiast zwolnić.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której prokurator kieruje do sądu wniosek o zastosowanie tymczasowego aresztowania (tzw. sankcji). Wniosek ten musi trafić do sądu przed upływem pierwszych 48 godzin. Następnie sąd ma kolejne 24 godziny na jego rozpoznanie i podjęcie ostatecznej decyzji. Łącznie pozbawienie wolności bez decyzji sądu nie może przekroczyć 72 godzin.

Zatrzymanie bliskiej osoby – jak pomóc?

Umiejętne poprowadzenie pierwszych czynności oraz szybki kontakt obrońcy z prokuratorem mogą zminimalizować ryzyko wystąpienia o tymczasowe aresztowanie.

Co ważne, upoważnienie do obrony dla osoby zatrzymanej może podpisać dowolna osoba (nie musi to być nawet członek najbliższej rodziny). Dokument ten jest następnie potwierdzany przez samego zatrzymanego. Jeśli ktoś z Twoich bliskich został zatrzymany, działaj szybko.

Potrzebujesz pilnej pomocy prawnej? Skontaktuj się z naszą Kancelarią. Zapewniam profesjonalną obronę na każdym etapie postępowania karnego, począwszy od momentu zatrzymania.

The post Zatrzymanie przez policję – jakie masz prawa i ile trwa? first appeared on Przemysław Chmielowski Kancelaria Adwokacka.